賃貸管理において名義変更が必要になるケースとは？

相続や贈与などで、賃貸物件の所有者が変わることもあるでしょう。
アパートなどの賃貸物件は、所有者が変わった時点ですみやかに名義変更をする必要があります。
この記事では、賃貸管理において名義変更が必要になるケースとはどのようなときか、名義変更時の注意点や流れについて解説します。
ぜひチェックしてくださいね。

賃貸管理において名義変更が必要になるケースとは

賃貸物件の名義変更が必要になるケースでは、おもに以下の4つが該当します。

●相続
●離婚
●売買
●贈与

それぞれの内容について順番に解説します。

相続（被相続人から相続人への名義変更）

賃貸物件の所有者が亡くなり物件を相続した場合、必ず名義変更をしなければなりません。
この場合、被相続人（亡くなった方）から相続人（相続を受ける方）へ名義変更をおこないます。
名義変更をせずにいると、自分がオーナーとなり経営することも、賃貸物件を売却することもできません。
なお、相続人が複数いる場合では、遺産分割協議も必要です。
遺産分割協議を経て意見がまとまったら、早めに名義変更をおこないましょう。

離婚（妻から夫・夫から妻へ名義変更）

離婚時の財産分与によって、夫から妻（または妻から夫）に名義変更が必要になるケースがあります。
財産分与とは、結婚後に夫婦で築いた財産を、均等に分配する行為のことです。
婚姻期間中に購入した不動産は、財産分与の対象となります。
財産分与をおこなった結果、不動産の名義を妻か夫へ変更する場合は、速やかに名義変更をおこないましょう。

売買（売主から買主へ名義変更）

賃貸物件を売却する場合には、売主から買主へ名義変更をおこなう必要があります。
売買時の名義変更は必ずおこなうもので、名義変更をしないままでは、そもそも売却の手続きができません。
物件に入居者が居住している状態で売却することもあるでしょう。
物件のオーナーが変わるということは、入居者にとっても重要なことです。
買主が身内の場合では名義変更を完了させていないケースも見られますが、入居者との間で後々トラブルになる可能性もあるため、売却時の名義変更は必ずおこないましょう。

贈与（夫から妻または妻から夫・親から子への名義変更）

贈与とは、自分の財産を無償で相手に贈ることをいいます。
不動産の贈与では、夫から妻（または妻から夫）、親から子などへの名義変更が必要になるケースが多いです。
通常、贈与の際には税金がかかりますが、婚姻期間が20年を超える夫婦間での贈与については「贈与税の配偶者控除」が受けられます。
贈与税の配偶者控除を利用すると、基礎控除110万円にくわえて最大2,000万円まで控除が可能です。
控除を受けるためには、夫から妻（または妻から夫）に贈与されたことを示せるよう、名義変更をおこなう必要があります。

賃貸管理において名義変更が必要になった際の流れ

賃貸物件の名義変更が必要になったら、どのように手続きを進めていくのでしょうか？
ここでは、名義変更の流れと必要書類について解説します。

不動産を名義変更する際の流れ

不動産の名義変更は、必要書類を集めることから始まります。
必要書類は、名義変更の原因によって異なるため注意が必要です。
それぞれのケースでどの書類が必要になるのかは、のちほどご紹介します。
書類を準備できたら、法務局に出向き手続きをおこない、名義変更は完了します。
流れはシンプルですが、必要書類をどのようにして、どこから集めたら良いのかわからず戸惑うことも少なくありません。
さらに書類に不備や不足があれば、何度も法務局へ足を運ぶことになります。
不動産の名義変更は自分でもできますが、手間や時間を考えると司法書士へ依頼することがおすすめです。

司法書士に依頼するときの費用の相場

不動産の名義変更を司法書士へ依頼する場合、名義変更のみで4～7万円、書類収集なども含めると10～15万円ほど必要です。
司法書士への報酬は各事務所によって異なるため、複数の事務所へ相談してから決めると良いでしょう。

名義変更に必要な書類

前述したように、不動産の名義変更に必要な書類は名義変更の原因によって異なります。
ここでは、相続・離婚時の財産分与・贈与・売買のときに、必要な書類をご紹介します。

●相続：遺言書（または遺産分割協議書）・登記原因証明情報・住所証明書・印鑑証明書・登記識別情報・固定資産評価証明書・委任状
●財産分与：登記識別情報・固定資産評価証明書・印鑑証明書・住所証明書・離婚協議書・財産分与契約書・戸籍謄本
●贈与：固定資産評価証明書・登記識別情報・印鑑証明書・固定資産評価証明書・住所証明書・贈与証・贈与契約書
●売買：登記識別情報・印鑑証明書・固定資産評価証明書・委任状・住民票・売買契約書

上記を見てもわかるように、不動産の名義変更には多くの書類が必要です。
あまり聞きなれない名称の書類もあるため、戸惑うことも多いでしょう。
名義変更は司法書士へ依頼するのが理想的ですが、自分でおこなう場合には、必要書類を事前に法務局にて確認することがおすすめです。

賃貸管理において名義変更が必要になった際の注意点

最後に、賃貸物件の名義変更が必要になった際に、気を付けたいポイントをご紹介します。

申請が2回必要なケースもある

登記上、土地と建物は別物として扱われており、それぞれに所有者が登録されています。
アパート1棟を相続した場合などでは、土地・家屋とそれぞれの名義変更が必要です。
この場合、名義変更の手続きを2回おこなわなければなりません。
必要書類が増えるうえ、手続きにかかる諸費用もそのぶん多くなります。

場合によっては遠方の役所に出向くことも

不動産の名義変更は、対象の不動産を管轄する法務局に申請しなければなりません。
もしも遠方の不動産を相続し、自分で名義変更をするとなると、多大な労力を要するでしょう。
このような場合にも、司法書士へ依頼することがおすすめです。
司法書士へ依頼する際は、不動産があるエリアではなく、自身が住んでいる地域内で探しても問題ありません。
また、名義変更に必要な書類を取得するために、遠方の役所へ申請しなければならないケースもあります。
この場合、郵送にて請求をおこなうことが可能です。
郵送にかかる料金は役所によって異なるため、事前に確認することをおすすめします。

売却も視野にいれる

親が管理している物件を相続した場合などでは、どのように賃貸管理をおこなったら良いかわからず不安な方も多いでしょう。
「賃貸経営なんてできるだろうか」と不安な場合は、売却を検討してみてください。
不動産は所有しているだけで税金がかかり、入居者がいる状態では物件の維持管理も必要です。
売却してしまえば、活用時のような空室・家賃未納・修繕などのリスクから解放されます。
遠方にあり管理ができない、賃貸経営に自信がないなどの場合、売却も視野に入れてみると良いでしょう。

まとめ

今回は、賃貸管理において名義変更が必要になるケースと注意点について解説しました。
居住用の物件はそこまで急いで名義変更をする必要はありませんが、賃貸物件の場合はすみやかに名義変更をする必要があります。
名義変更の原因によって必要書類が異なるため、どの書類が必要なのか事前に法務局にて確認しておきましょう。
もしも自分で名義変更ができそうになければ、司法書士へ依頼することをおすすめします。