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不動産売却における負動産とは?相続放棄や処分方法について解説

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不動産売却における負動産とは?相続放棄や処分方法について解説

不動産売却における負動産とは?相続放棄や処分方法について解説

近年、空き家の急増が全国的に問題視されています。
買い手や借り手がつきにくく、維持費はかかるという不動産が多いため、「負動産」と呼ばれるほどです。
負動産は、相続により所有するケースが多いため、相続の仕組みや相続放棄について理解しておく必要があります。
そこで今回は、不動産売却における不動産についてご説明したうえで、相続放棄や処分方法について解説します。

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不動産売却における負動産とは

不動産売却における負動産とは

負動産とは、一般的に利益が得られず価値がないという意味で使用されています。
「自分で利用できない」、「売れない」、「貸せない」にも関わらず維持費だけ発生する土地や建物のことです。
負動産になりやすい主な例を3つご紹介します。

リゾート地のマンションや別荘

バブル時代に購入したリゾートマンションや別荘の価値が激減し、悩んでいるというオーナーも少なくありません。
立地が悪いため、買い手や借り手も見つからないうえ、固定資産税や管理費の支払いは続くという代表的な負動産です。

空室が多い賃貸物件

マンションやアパートの賃貸物件は、満室で稼働していないと利益になりにくいのが特徴です。
土地や建物を購入し、住宅ローンを借り入れた場合は赤字経営となります。

相続した農地や家

ライフスタイルの多様化により、単身世帯や核家族が増加し、空き家の急増が大きな社会問題に発展しています。
こうした空き家問題は人口が少ない地域に限らず、都市部でも問題視されています。
誰も住んでいない家や、手入れが行き届いていない建物は、倒壊の恐れや犯罪の増加などの危険性があるのです。

不動産売却における負動産の相続放棄について

不動産売却における負動産の相続放棄について

負動産を相続した場合は、主に「相続放棄」と「売却」の2つの選択肢があります。
ここでは、相続放棄についてご紹介します。

相続放棄とは

相続放棄とは、放棄した人を最初から相続人でないとみなす制度のことです。
そのため、相続放棄すると不動産だけでなく現金などの財産の相続もできません。
そもそも、相続放棄は被相続人が多額の借金を抱えているケースを想定した制度であるため、負動産をプラスの財産とみなさなかった場合も放棄することができるのです。
相続放棄は、「相続の開始を知った日から3か月以内」という期限があり、手続きは単独でおこなうことが可能で、全員の同意を得る必要もありません。

必要書類

相続放棄をする場合は、家庭裁判所に申述書を提出します。
また、申述書に貼る収入印紙代800円、被相続人の住民票除票300円・戸籍謄本450円、申述人の戸籍謄本450円、被相続人の除籍謄本・改製原戸籍謄本750円が必要です。
これらの取得費用に関しては、市町村によっても異なるため、きちんと確認しておきましょう。
もしも、「相続の開始を知った日から3か月以内」の期限を過ぎて、負動産を相続したくない場合は、「遺産分割協議」で遺産分割の分け方を決定します。
しかし、遺産分割をおこなう際は、相続人の誰かが負動産を引き継ぐことになるため注意が必要です。

注意点

相続放棄における注意点は、遠い親戚が負動産を相続してしまうことです。
全員が相続放棄する場合、被害が及びそうな親族に事前に連絡をし、同時に相続放棄する必要があります。
配偶者や子どもであると、被相続人と身近な親族であるため、自分が相続人であることを認識し、早急に対応することができるでしょう。
しかし、遠い親戚の場合は自分が相続人である認識がないため、身近な親族全員に放棄されると、突然自分が相続人になるという可能性もあるのです。
また、全員が相続放棄した場合、所有者はいなくなるため、不動産は国庫に入り固定資産税の支払い義務がなくなります。
ただし、相続放棄した場合でも管理責任は残ります。
そのため、建物の老朽化が進んでいる場合は、倒壊の恐れがあるため補強工事をおこなわなければなりません。
誰かができるなら問題ありませんが、難しい場合は家庭裁判所に申し立てをおこない、相続財産管理人を選任してもらいましょう。
さらに、「預貯金は相続して不動産は相続放棄したい」ということはできません。
相続するかしないかの判断は、すべての財産に関わってくるためとくに注意が必要です。

不動産売却における負動産の処分方法について

不動産売却における負動産の処分方法について

相続放棄は手続きに手間がかかるため、負動産を処分するには売却がおすすめです。
ここでは、売却する際の手順をご紹介します。

分割方針の決定

まず、売却をおこなう際は、分割方針を決めなければなりません。
相続人になる全員が負動産と認識している場合、分割せず共有のまま売却し現金を分け合うのが理想的です。
共有による売却が不可能な場合は、遺産分割協議で誰かが一時的に相続するという形になります。

名義変更

分割方針により所有者が決定した場合、名義変更をおこないます。
相続による名義変更に法律上の義務はありませんが、不動産売却をおこなう際は、被相続人名義から相続人への名義変更が必要となります。
また、共有物件を売却する際は、共有者全員の同意を得なければならないため注意が必要です。
名義変更がされていない物件は、共有者が誰かわからない状況であるため、売買契約を締結しても、ほかの共有者が反対した場合は、買主がいても購入することはできません。
そのため、買主にとってはリスクが高く、買い手が付きにくいため、売却する際は名義変更をしておくのが良いでしょう。

仲介による売却方法

仲介とは、不動産会社に買主を探してもらう売却方法で、売却価格は高くつきやすいですが、仲介会社によっては査定額に大きな差が生じることがあります。
共有者全員から売却の許可を得るためにも、いくらで売れるのかを事前に知っておくことは重要です。
負動産を売却する際は、ぜひ弊社までご相談ください。

買取による売却方法

一方、買取とは、転売を目的とする不動産会社に売却する方法で、仲介に比べると売却価格が安くなりやすいのが特徴です。
売却価格だけを考慮すると、仲介のほうがメリットが大きいですが、負動産の場合は売れにくいことがあるため、買取も視野に入れ検討する必要があります。
また、不動産の買取価格は仲介の70〜80%が相場ですが、すぐ手放せるというメリットを考慮すると、負動産の売却には適していると言えるでしょう。

注意点

共有物件を売却する際は、買主や不動産会社と直接やり取りをする代表者を決めておくとスムーズに進みます。
査定前に全員の同意を得て、さらに最低売却価格も相談して決めておきましょう。
最低売却価格は、大幅な値引き交渉や売れにくいということを考慮し、低めに設定することが重要です。
不動産を売却する際は仲介手数料や建て替えによる支払いも発生するため、費用負担のルールも決めておくと良いでしょう。
また、売買契約時には共有者である全員が出席しなければなりません。
もしも、誰かが出席できない場合は、委任状を準備しほかの共有者に代理を委任しておきましょう。
売却後に税金が発生した場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日までに確定申告をすることが必要です。

まとめ

負動産とは、利益が得られず価値がないという意味で使用され、リゾートマンションや別荘、空室の多い賃貸物件、相続した農地や家などに多い傾向にあります。
相続放棄には、「相続の開始を知った日から3か月以内」という期限があります。
また売却する方法もありますが、名義変更が必要で仲介か買取かも決めておくと良いでしょう。

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