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ローン残債がある場合に不動産を売却する方法と注意点

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ローン残債がある場合に不動産を売却する方法と注意点

ローン残債がある場合に不動産を売却する方法と注意点

不動産を売却したいと考えたとき、ローンの返済額が残っている場合には売却に進みにくいと思ってしまいますよね。
しかし、やむをえずローンの返済中に不動産を売却する状況になってしまった場合、実際には売却する方法があります。
今回は、ローン残債がある場合の物件の売却方法について、抵当権について詳しくご紹介しながら、注意点なども併せてご紹介していきます。

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不動産売却時に気になる抵当権とは

不動産売却時に気になる抵当権とは

まず、住宅ローンには抵当権という債権者である金融機関側の権利が設定されていることが多いです。
抵当権とは、住宅ローンの債務者が返済できなくなってしまった場合に、その不動産を売却して債権を回収することができる権利のことで、債権者にとっては返済されない場合に債権を回収する手立てとなります。
債権回収の手立てであることから、抵当権は住宅ローンを完済することで行使できなくなります。
また、住宅ローンを完済している場合には、当然その不動産は所有者のものとなりますので、売却も自由におこなうことができます。

抵当権を抹消する方法

不動産売却時、抵当権を抹消しないと、通常は不動産に購入希望者はつかないので注意が必要です。
それでは、抵当権を抹消するためにはどのような方法が有効なのでしょうか?
まず先ほどもご紹介したように、抵当権抹消にはローンを完済することが大前提となりますが、残債がある状態で完済をするためには、不動産の売却収入を返済に充てる必要があります。
ここで注意が必要なのは、不動産の売却収入で売却諸費用とローン残債を賄えなければ、残債が残ってしまうため抵当権の抹消ができないという点です。
そのため、ローンの返済を見込んだうえでその不動産を売りに出す場合には、先にどれだけの利益が見込めるかや、そのためにかかる費用を計算して把握しておく必要があります。
ここでローンを完済できた場合、その後の手順として必要となるのが、抹消を申請するための必要書類の準備です。
必要となる書類は以下になりますので、申請の際には必ず忘れずに用意しておきましょう。

●住民票のコピー
●抵当権抹消登記申請書
●登記原因証明情報
●登記識別情報
●代理権限証明情報


これらの書類を準備したうえで、法務局に申請後、1週間から2週間ほどで権利の抹消をすることができます。
法務局に登記を申請するのは個人ですることもできますが、基本的には司法書士に依頼する方がトラブルが起きづらく、また簡単に手続きを済ませることができるのでおすすめです。
申請にかかる費用としては、不動産の数×1000円の登録免許税と、司法書士に依頼する場合には、依頼料が1件につき1万円ほどになりますので覚えておきましょう。
司法書士などの専門家に依頼をして行えばそこまで複雑な手順ではありませんので、不動産売却による利益でローンを完済する場合には参考にしてみてくださいね。

ローン残債があっても売却する方法

ローン残債があっても売却する方法

ローンが残った状態で不動産を売りに出す場合、一般的に不動産による利益がローン残債を上回る場合をアンダーローン、利益がローン剤際を下回る場合をオーバーローンと言います。
ローン残債を賄えるアンダーローンなら問題ありませんが、それではオーバーローンとなってしまう場合には不動産の売却はできないのでしょうか?
ここからは、主にオーバーローンの場合の不動産売却についてご紹介していきますので参考にしてください。

オーバーローンの場合に不動産を売りに出す方法

オーバーローンになってしまう場合に物件を売りに出すケースでは、2通りの売却手段がありますので、それぞれ分けてご紹介していきます。
まず1つめの方法が、不動産の利益だけで賄えなかった返済額を預貯金で支払うやり方です。
この手段を取ることができるのは、自己資金がそれなりにある場合のみになってしまいますが、基本的に売買によって得た利益を差し引いた残債であれば支払うことができるケースも少なくありません。
貯金などの自己資金から残債の返済をおこなうことを考える場合には、まずは事前にしっかりと金額を把握しておくことが重要であると言えるでしょう。
2つめの方法として考えられるのは、任意売却という方法です。
基本的に債務者がローン残債を返済できなくなってしまった場合、先ほどご紹介した抵当権によって、債権者である金融機関が該当の不動産を強制的に売りに出すことになり、そのことを競売と言います。
返済額を得るために強制的に手早く売買をおこなうやり方なので、必然的に売値は相場より安くなってしまいますが、この競売の他に選択できるもう1つの方法が任意売却になります。
任意売却の場合には、ローンの返済を続けながら物件を売りに出すことができる方法ですので、競売よりも高い売値で売りに出すことができ、債務者にとってはメリットの大きい手段であると言えます。
しかし、この方法を選択するかどうか判断できるのは債務者ではなく債権者である金融機関ですので、必ずしも選択できる手段ではないという点には注意しておきましょう。
また、その他の方法としてリースバックという手段や、住み替えローンを利用するなど、さまざまな方法がありますので自分にあったやり方で返済方法を見つけていくことが大切になります。

ローンの残債がある場合に不動産を売却する際の注意点

ローンの残債がある場合に不動産を売却する際の注意点

ローンの残債がある場合に物件を売りに出す注意点として、まず返済額を正確に把握しておく必要があるという点があります。
売りに出した利益によって完済ができる場合にもオーバーローンとなってしまう場合にも、実際に行動に移す前に、残債と見込まれる利益を予想してシュミレーションをしておくことが失敗しないための方法であると言えるでしょう。
また、それと同時に必要な諸経費についても計算しておく必要があります。
売りに出す物件の築年数や状態によって相場は異なる上、補修工事などのメンテナンスが必要となる場合にはさらに経済的負担が大きくなりますので、それらをすべて把握しておくことで後になってかかる費用と想定していた費用に相違が生まれにくくしておくことは大切であると言えます。
そのほかにも、住み替えを目的として家を売りに出す場合には、その方法には売り先行と買い先行の2通りがあります。
売り先行とは先に元の家を売却してから新しい家を購入することで、買い先行とは先に次の家を購入してから、元の家を売りに出すことを指します。
これら2つのどちらの手段で売買を進めるかによって事前に立てる資金計画や流れが大きく変わってきますので、トラブルを避けるためにも、どちらの方が合っているのかを考えたうえで決めていくことが大切です。
また、残債がある状態で売りに出すことを考えた場合には、なるべく早く金融機関に知らせておくことも重要と言えるでしょう。
直前になってから手続きをおこなうと、手数料が変わっていて想像以上に多くの返済額を支払うことになってしまったり、思うように返済の日取りを決められないなどのケースもありますので、事前に相談しておくことでトラブルを避けることに繋がります。

まとめ

ローン残債がある場合に物件を売りに出す方法についてご紹介してきました。
今回ご紹介したように、返済額と利益とをしっかり照らし合わせたうえで、また物件の状況によって対応していくことが非常に重要となりますので、自分にあった手段を見つけてみてくださいね。

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