賃貸経営の老朽化によるリスクとは？建て替えやリフォームで対策を！

賃貸経営で避けられないのが、建物の老朽化です。
老朽化は放置せず、建て替えやリフォームで対策を取る必要があります。
そこで当記事では、賃貸経営の老朽化で発生するリスクとは何か、そのリスクに対する建て替えやリフォームなどの対策案をご紹介します。

賃貸経営の物件が老朽化するリスクとは？

賃貸経営をしていくうえで、賃貸物件が老朽化することにより発生するリスクについて解説します。

老朽化のリスク①：空室が増える

賃貸経営している物件の老朽化を放置していると、空室が増える可能性があります。
賃貸物件が老朽化すると、多くの入居者は新築や築浅の賃貸物件に移っていくでしょう。
内観や外観が古くなると、賃貸物件としての見栄えが悪くなるのです。
その結果、空室が出ても次の入居者がなかなか決まらない状況が続いていきます。

老朽化のリスク②：家賃収入が減る

空室が増えると、対策として家賃を下げることになります。
空室状態が続いた場合、入居者を確保して稼働率を上げるために家賃を下げる必要があるのです。
しかし、家賃収入が減ると賃貸物件のローン支払いが追い付かず、賃貸経営自体が困難になる可能性があります。
ローンを組んだ時点の家賃収入をもとに返済計画を立てていた場合、収支のバランスが崩れていくのです。
空室の増加と家賃収入の減少には繋がりがあるので、セットで覚えておきましょう。

老朽化のリスク③：耐震性・耐久性の低下

賃貸経営している物件の老朽化を放置していると、耐震性や耐久性が低下するリスクがあります。
耐震補強工事をおこなわずにいると、災害により建物が倒壊する恐れがあるのです。
結果的に賃貸経営を続けることは困難になり、家賃収入を得ることができなくなるでしょう。
また、もしものことがあれば、賃貸物件の管理責任を問われる可能性もあります。
賃貸経営では、老朽化による耐震性・耐久性の低下を見て見ぬふりはできないのです。
「法定耐用年数」によると、建物の耐震性・耐久性は、木造アパートで22年、鉄骨造アパートで34年は効用が持続するとされています。
税務上の法定耐用年数は実際の耐用年数とは異なりますが、耐震補強工事の実施目安のひとつとして覚えておきましょう。

老朽化のリスク④：管理費などの維持費が高くなる

賃貸経営している物件の老朽化が進むと、管理費などの維持費が高くなるリスクがあります。
老朽化に伴い、修繕が必要な部分が増えるからです。
節約として修繕を怠ると、老朽化は加速してしまいます。
維持費をかけて建物を補強することで、適切な賃貸経営をおこなうことができるのです。

賃貸経営の老朽化対策！建て替えの目安と費用とは？

リスクが伴う賃貸経営の老朽化には、適切な対策をおこなう必要があります。
ここからは、老朽化対策としての建て替えについてご紹介します。

建て替えをおこなう目安は？

建て替えをおこなう目安は、築後30年です。
先ほどもご紹介したとおり、建物の法定耐用年数は木造アパートで22年、鉄骨造アパートで34年となっています。
築後30年を迎えた建物は不具合も出てきやすく、賃貸物件としての魅力が下がってくる時期なのです。
また、30年経つと部屋の間取り自体が時代のニーズに合わなくなってきます。
建て替えをおこなうことで、部屋の間取りを時代のニーズに合わせることができるのです。

建て替えにかかる費用はいくら？

建て替えに必要な費用は、解体費用、建設費用、退去費用の3つです。
1つずつ確認していきましょう。

解体費用
賃貸物件を建て替える際は、まず解体費用が必要になります。
解体費用の坪単価の目安は、木造で約4～5万円、鉄骨造で約6～7万円です。
坪単価の目安を参考に、一度解体費用を計算してみると良いでしょう。
しかし、立地条件や施工条件によって費用は目安より高くなる可能性があります。
自治体の補助金制度を利用できないか、確認してみるのがおすすめです。

建設費用
解体が完了したら、建設が始まります。
建設費用の坪単価の目安は、木造80万円、軽量鉄骨75万円、重量鉄骨90万円です。
費用が異なりますので、建て替え時には構造をどうするか慎重に検討する必要があります。
立地条件によって費用はさらに高くなる可能性があるので覚えておきましょう。
また、建設時には電気・ガス・上下水道などの設備費、登記費用や固定資産税などの諸経費が発生します。
資金不足にならないよう、設備費と諸経費も計算に入れておきましょう。

退去費用
建て替える賃貸物件に入居者が残っている場合、退去費用を支払う必要があります。
トラブルをおこさず立ち退きをお願いするためにも、欠かせない費用です。
退去費用には、公的に決められた金額がありません。
そのため、賃貸経営をおこなうオーナーと入居者の話し合いで金額を決定します。
退去費用の目安は、家賃6か月分、もしくは50～80万円です。
また、立ち退きに伴う解約の申し入れは、6か月前までにおこなう必要があります。
その後、もし入居者が退去を拒否した場合には交渉期間が必要です。
建て替えが決定したら、退去費用を早めに用意して、入居者への立ち退き交渉をはじめましょう。

賃貸経営の老朽化対策を比較！リフォームと建て替えの違いとは？

賃貸経営の老朽化対策の1つに、リフォームをおこなう方法があります。
先ほどご紹介した建て替えと比較をしながら、リフォームのメリット・デメリットを確認していきましょう。

リフォームのメリット①：建て替えより費用が安い

建て替えと比較すると、リフォームのほうが工事費用が安く済みます。
老朽化した部分を集中的に修繕できるので、そのぶん費用を抑えることができるのです。
しかし、老朽化の進み具合によっては、大規模リフォームが必要なケースもあるでしょう。
とくに、耐震性・耐久性の補強をする場合は外壁の工事が必要になるので、想像以上に費用が高くなる可能性もあります。
国や自治体の補助金制度を活用できないか、確認しておくことが大切です。

リフォームのメリット②：建て替えより工事期間が短い

解体から建築までおこなう建て替えと比較すると、工事期間が短いメリットがあります。
建て替えのように、長期間家賃収入がなくなる心配もありません。
賃貸経営を止めることなく老朽化対策ができるのは、大きなメリットです。

リフォームのデメリット①：空室問題を解決できない可能性がある

せっかくリフォームをおこなっても、空室問題を解決できない可能性があります。
リフォームでは、現代のニーズに合った間取りに変えたり、付加価値をつけたりするのが難しいのです。
空室問題を解決したいのであれば、造りを1から変えることができる建て替えのほうがメリットが大きくなっています。
リフォームをおこなっても、空室問題が解決されなければ賃貸経営を続けることは困難です。
リフォームをすることで本当に空室問題の解決になるのか、建て替えが必要にならないか、よく考えてから決断しましょう。

リフォームのデメリット②：修繕が不十分になる

建て替えと比較すると、修繕が不十分になるリスクがあります。
結果的に何度もリフォームが必要になるのであれば、維持費だけでなく労力が必要になるでしょう。
今後の負担を考慮するのであれば、建て替えで老朽化対策をするのがおすすめです。
もしリフォームをおこなうのであれば、どれほどの修繕効果が期待できるのか事前によく確認してくださいね。

まとめ

以上、賃貸経営の物件が老朽化するリスクと対策について解説しました。
老朽化を放置すると、賃貸経営自体が困難になるさまざまなリスクが発生します。
老朽化した賃貸物件をお持ちの方は、建て替えやリフォームで対策をとり、安全な賃貸経営をおこなってくださいね。