賃貸経営で気を付けたい家賃滞納・騒音・ゴミ出しに関するトラブルを解説！

賃貸経営をお考えの方には、その後の人生の夢の広がりとともに経営していくなかでの不安要素もお持ちなのではないでしょうか。
経営そのものがうまくいくかという不安はもちろん、住民同士のトラブルなども不安なところだと思います。
今回は、起こりがちな主なトラブルについてご紹介したいと思います。

賃貸経営で気を付けたいトラブル①家賃滞納

賃貸経営のうえで一番厄介とも言えるのが、家賃滞納トラブルです。
家賃滞納は入居者がいるにも関わらず家賃収入が得られない状態です。
賃貸経営では、入居者が見つからず空室続きとなることが一番のリスクだとされていますが、家賃滞納の場合は次の入居者を探すことができない分、さらに厄介です。
その場合に備え、対処法を知っておくと安心です。

家賃滞納にはまずは口頭で連絡する

家賃滞納が確認された場合、まずは口頭で入居者に連絡しましょう。
入居者が留守にしがちで会う機会がない場合は、電話や置き手紙などでも構いません。
家賃が期日までに支払われていないことを伝え、早急に支払ってもらうように伝えてください。
このアクションで支払われ、以降も滞納がないようであれば問題はありません。
入居者の方には、支払いが確認できた旨と今後の支払いについても遅れのないように念押しを忘れないようにしましょう。

内容証明を郵送する

口頭などで伝えても支払いに応じてもらえない場合、またそれが3か月など続いてしまう場合は、もう少し強めの通達が必要です。
その場合は、内容証明郵便を利用すると良いでしょう。
内容証明郵便とは、いつ・誰が・誰に・どのような内容の、郵便を送ったかを証明するものです。
法的な効力はありませんが、さまざまな未払いや契約解除などの通達をする場合に、相手に対して決然とした態度を示すことができるため、効果的な書面となります。
ただし、このステップで解決しないと問題が長期化することが予測されるため、この時点で弁護士に相談し、弁護士から内容証明郵便を送付してもらうことも検討した方が良いでしょう。

退去通知をおこなう

内容証明郵便を送付しても支払いがおこなわれない場合、賃貸借契約を解除したうえでお部屋の明け渡しを請求します。
つまり、退去を通知することになります。
それでも明け渡してもらえない場合は、強制退去させるための訴訟を起こすことになりますが、訴訟となると費用がかかるうえに裁判にかける体力も相当消費するため、早期解決のために前ステップで弁護士に相談することが賢明と言えるでしょう。

賃貸経営で気を付けたいトラブル②騒音

賃貸経営のうえで、住人同士のトラブルは人と人との感情が絡んでくるため、頭を抱えたくなるものです。
その住人同士のトラブルとして、よく例に挙げられる騒音についてご紹介します。

まずは具体的な状況の確認を！

入居者の方から騒音トラブルの報告があった場合は、まずは具体的にどんな騒音なのか、どこから聞こえてくるのかを確認するようにしましょう。
たとえば「夜中に洗濯機が回る音が聞こえてくる」「上の階から子どもの走り回る足音が昼夜問わず聞こえてくる」など、具体的な内容を聞くことでこの後の対応方法が変わってきます。
またその騒音はいつ頃から始まっているのか、どんな頻度でどんな時間帯に聞こえてくるのかなど、詳細がわかればわかるほど対応はしやすくなります。
細かくヒアリングすることで、新たな事実に気付ける可能性もあります。
また、当人の思い込みによって騒音元が別の住人の場合である可能性もありますので、二次トラブルを避けるためにも、情報収集に勤しみましょう。

入居者「全員」への問題周知

詳細がわかったら、まずは入居者全員への周知をおこないましょう。
たとえば賃貸物件の掲示板に「住人の方から騒音に関するクレームが届いています。掃除機や洗濯機など音のでる家電は、深夜や早朝を避けて使用するようにお願いします。」のように張り紙したり、各戸のポストにチラシ配布したりして周知します。
そうすることで、クレームを入れた住人には「受け入れてもらえた」と安心してもらえますし、そのほかの住人の方にも、騒音に関するルールが周知でき、さらなる広がりを抑えることができます。
また、ほかにも騒音に悩まされていた住人がいた場合、ここの大家さんはきちんと動いてくれる人なのだと認識してもらうことが可能です。
そういったことから、まずは賃貸の住人すべてへの周知からおこなうようにしましょう。

最終的には当事者への直接連絡が必要

全体への周知でも、騒音がおさまらない場合は、直接当事者に連絡を入れる必要があります。
まずは「入居者の方々にお知らせした騒音について、心当たりはないでしょうか？」と間接的な内容で、連絡を入れてみると良いでしょう。
たいていはこの段階で気付き、騒音トラブルが解消します。
しかしながら、それでもおさまらないケースもなかには存在します。
その場合は、騒音を出している証拠をもって、当事者に再度連絡するようにしましょう。
証拠があっては、騒音元の住人もそれ以上に素知らぬふりはできなくなるはずです。
ただし、そこまでしてもおさまらない場合は、最終手段としてその住人に退去してもらうしかありません。
騒音トラブルもなかなか難しい事案ですが、順を追って対応していくことをおすすめします。

賃貸経営で気を付けたいトラブル③ゴミ出し

最後にもう一つ多いトラブルである、ゴミ出しについてご紹介します。
賃貸経営のうえでは、こちらも頭を抱えたくなるようなトラブルです。
昔と比べると、今はゴミ出しに対する多数のルールやマナーが存在します。
面倒なことではありますが、このルールは地球の環境維持のためにも守るべきものです。
ルールを守らない住人がいると、トラブルが発生しますので、その場合の対策を覚えておきましょう。

ゴミ出しのマナー違反

ゴミ出しには、集積場所や収集曜日・日時のほか分別方法などのルールがあります。
住人のみなさんにはもれなくこのルールを守っていただく必要がありますが、なかにはルールを無視して好き勝手にゴミを捨てる方もいらっしゃいます。
たとえば分別しないままゴミを出したり、決められたゴミ袋以外にゴミを入れて捨てたりが繰り返され、挙句の果てにはゴミ収集車が回収してくれなくなるケースもあります。
そのようなことが発生すると、賃貸マンションそのものの衛生面にも関わってくる問題ですので、解決しなければなりません。

ルールを守らない方に向けての通知文

ゴミ出しルールを守っていない方が特定できない場合は、入居者全体に対し通知文を配布します。
エントランスなどにある掲示板に掲示しても良いでしょう。
ただし、共同住宅専用ゴミ置き場の場合は、入居者以外がゴミを出しに来ている可能性もあります。
その場合は、いくら配布や掲示をしても誰の仕業かは確定できません。
そのようなときには、別の方法を検討します。

防犯カメラの設置も要検討

どうしても問題が解決しない場合は、ゴミ置き場への防犯カメラの設置も検討しましょう。
カメラで24時間録画しておけば、いつ・誰が・どのようなゴミを出しているのかを調査することが可能です。
また防犯カメラが動いていることで、入居者以外からのゴミの不法投棄も防止することができますので一石二鳥です。
ただし、防犯カメラの設置は費用がかかるものでもありますので、できればそれ以前に食い止めたいものです。

まとめ

賃貸経営のなかで発生しやすいトラブルについてご紹介しました。
さまざまなケースをご覧になられると、不安が先行してしまうかもしれませんが、事前に知っておくことで乗り切れることも多いはずです。
心配しすぎることなく、一歩踏み出すきっかけとなれば嬉しく思います。