不動産売却の必要書類はどのタイミングでなにを準備すれば良い？

不動産売却は「契約書を交わし、お金を支払って終わり」ではなく、「売却前・契約締結時・決済時」それぞれのタイミングで必要書類を準備しなければなりません。
漏れなく揃えなければならないので、売却を検討した時点で速やかに準備しておくことが大切です。
今回は不動産売却の必要書類にはどのようなものがあるのか、取得方法を含めてご紹介します。
相続による売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前の必要書類とは？

まずは不動産売却前の必要書類を見ていきましょう。
実際に土地や建物を売り出す前に、準備すべき書類は以下のものです。

売却前の必要書類1：購入時のチラシやパンフレット

不動産を売り出すとき、媒介契約を結んだ不動産会社は、成約に向けて販売活動を開始します。
土地や建物の概要（面積や築年数、立地や間取りなど）が記載されたチラシをつくったり、ホームページに掲載したりするため、不動産の情報を細かく伝えなくてはなりません。
詳しい物件概要を伝えることでスムーズに図面やチラシが作成でき、早期の成約が見込めるでしょう。
また、購入時のチラシやパンフレットは、不動産売却時の必要書類として買主に渡すのが一般的です。
チラシやパンフレットに限らず、購入時に入手した書類（設備や壁紙のカタログ、仕様書など）も渡しておくと親切です。
もし紛失してしまったときは、工務店などが再発行（有料）してくれることもあるので、ぜひ問い合わせてみてください。

売却前の必要書類2：償還表やローン残高証明書

住宅ローンの残債が残っている場合、償還表も必要書類のひとつです。
償還表では残債がどのくらい残っているかを把握できるので、「この値段で売り出せば赤字にならない」という風に、無理なく売却価格を決定できます。
償還表は住宅ローンを組んでいる金融機関から取得できるので、取り寄せるか電話で確認なさってください。
ちなみに償還表は不動産売却前に、不動産会社から求められることもあります。
そのため売却を検討したら速やかに準備しておくようにしましょう。

売却前の必要書類3：身分証明書

身分証明書も、売却前の必要書類となります。
身分証明書は不動産売却前である媒介契約時をはじめ、売買契約時と引き渡し時にも必要です。
運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど、顔写真入りの書類を準備しておきます。

売却前の必要書類4：管理規約や維持費に関する書類

売り出す不動産がマンションの場合、売却前に管理規約も準備しておきます。
管理費用やペット飼育の可否など、引っ越し後どのような生活を送るかを知る大切な情報となるからです。
また、修繕積立金や管理費がどのくらいかかるのかを伝えるため、維持費関連の書類も前もって揃えておきましょう。
一般的には管理組合で保管されているので、問い合わせしてみてください。

不動産売却における契約締結時の必要書類とは？

次に不動産売却における契約締結時の必要書類を見ていきます。

契約締結時の必要書類1：権利書

契約締結時の必要書類としてまず挙げられるのが、権利書です。
権利書とは移転登記が完了したことを示す書類で、2005年（平成17年）よりあとに取得した不動産は、登記識別情報という名称になっています。
権利書や登記識別情報は、不動産売却の契約締結時に改めて準備するものではなく、所有者になった時点で手に入れているはずです。
もし紛失してしまったときは、事前通知や有資格者（弁護士など）による本人確認、公証人による認証提供を実施することで、登記の申請が可能になります。
権利書を必要書類として準備できない場合、まずは不動産会社に相談してみてください。

契約締結時の必要書類2：固定資産税納税通知書

固定資産税納税通知書も契約締結時の必要書類です。
不動産売却をするときは、固定資産税の清算が必要になるため、いくらかかっているのかを確認しなければなりません。
毎年春に郵送されてくるので、大切に保管しておきましょう。
自動振替にしている場合も、固定資産税納税通知書は届くようになっています。
見つからないときは、自治体に問い合わせてみてくださいね。

契約締結時の必要書類3：建築確認済証

建築確認済証とは建築計画が法律に適合し、建築確認を受けているかどうかを示す書類です。
建築基準法に則って建てられた建物かどうかは、不動産売却において大切なチェックポイントとなります。
売り出し価格や成約率にも関わってくるので、不動産会社から提示を求められるでしょう。
建築確認済証がない場合、買主は住宅ローンを組めないことがあるので、必ず準備しておきます。
建築確認済証は購入時に取得しますが、紛失してしまった場合は自治体の建築課などに問い合わせ、代替の書類を発行してもらってください。

契約締結時の必要書類4：境界確認書

隣地とのトラブルを防ぐための境界確認書も、必要書類のひとつです。
境界確認書では隣地との境界や、所有する土地の面積が記載され、買主は測量を実施しているという安心感を得られます。
代々受け継いできた古い土地の場合、境界が曖昧になっていることがあるので、そのときは測量作業をおこなうのが一般的です。
境界確認書は購入したときに取得するものですが、もし紛失してしまったときは改めて測量が必要になるかもしれません。
境界確認書には法的な保管義務がないからです。
地積測量図を作成している場合は、法務局で発行してもらえます。

不動産売却における決済時の必要書類とは？

最後に不動産売却における決済時の必要書類を見ていきましょう。

決済時の必要書類1：固定資産評価証明書

決済時の必要書類として、まず固定資産評価証明書が挙げられます。
固定資産評価証明書には不動産の評価額が記載されているので、どのくらいの価値があるのかを把握することが可能です。
不動産売却の決済時には、土地と建物両方の固定資産評価証明書が必要になるので、あらかじめ準備しておきます。
ただし有効期限は3か月なので、注意なさってくださいね。

決済時の必要書類2：登記に必要な書類

登記に必要な書類も、決済時に欠かせません。
決済時の書類として代表的なのが「委任状」で、司法書士に登記を委任するためのものです。
一般的には司法書士が作成してくれるので、内容をチェックし実印で押印します。

決済時の必要書類3：身分証明書

不動産売却前にも必要だった顔写真付きの身分証明書は、決済時にも提示が必要です。
売主であることを証明するためのものであり、買主も身元を証明するために身分証明書を持参します。
決済時には売主と買主だけでなく、不動産会社や銀行の担当者も立ち会うため、全員の確認を司法書士がおこないます。

決済時の必要書類4：領収書

決済時には金銭の授受がおこなわれるので領収書も必要です。
買主から売買代金が支払われたあと、売主から買主へ領収書を渡します。
一般的には不動産会社が作成する書類ですが、念のために金額などを確認しておきましょう。

まとめ

今回は相続による売却を考えている方に向け、不動産売却の必要書類にはどのようなものがあるのか、取得方法を含めてご紹介しました。
不動産売却をはじめておこなう場合、必要書類はどのようなものを準備すれば良いのか戸惑ってしまいますよね。
ご紹介したとおり、「売却前・契約締結時・決済時」それぞれで準備すべき書類が異なります。
当日になって慌てないよう、余裕を持って準備なさってください。