初めて大家業に挑戦するあなたを応援します！流れと管理方法を解説

「賃貸物件の大家さんになりたいけど、何から始めて良いかわからない」とお困りではありませんか？
大家業をおこなうのに特別な資格はいりませんが、初めて挑戦するとなると事前に手続きの流れなどを知りたいところでしょう。
そこで今回は、初めて大家業をする方に向けて、賃貸借契約までの流れと、管理委託や自主管理について解説いたします。
ぜひ、ご参考までにご覧ください。

初めての大家業：賃貸借契約までの流れとは？

初めての大家業となると、借りる側の経験はあっても、貸す側の経験がないため、どのように手続きを進めたら良いのか迷いますよね。
そこでこの章では、賃貸物件を購入後に、入居者と賃貸借契約を結ぶまでの簡単な流れを4つのステップに分けて解説します。

①入居者の募集

最初のステップとして、入居者を募集します。
募集は自分でおこなっても良いのですが、一般的には仲介業を営む不動産会社に依頼する方が多いです。
周辺地域の相場や慣習などに詳しいプロの不動産会社に相談したほうが、募集内容も決めやすいでしょう。

②入居希望者との交渉

入居者を募集して、入居希望者が現れた際に、交渉や質問をされることがあります。
たとえば「家賃を下げてほしい」「ペットを飼っても良いか」などの交渉が多いです。
交渉を持ちかけられた際は、なるべく早く回答をしたほうが良いでしょう。
回答を先延ばしにしてしまうと、入居者はあきらめて別の物件に行ってしまう可能性があるからです。

③賃貸借契約の内容確認

入居希望者が契約を結びたいとの意思を示した後は、賃貸借契約を結ぶ前に、契約内容をしっかりと確認していただきます。
基本的には、不動産会社に仲介を依頼している場合は、不動産会社の契約書フォーマットに従って契約内容の確認を進めていきます。
もし、特約事項があれば、契約書に追記しましょう。
特約事項とは、たとえば以下のような内容が挙げられます。

●近隣への迷惑行為があれば契約を解除する
●入居から1年以内に解約する場合は解約手数料がかかる
●退去時には清掃もしくは清掃費用を支払うこと

契約の詳しい内容については、プロである不動産会社に相談しながら進めるとスムーズに決めることができますよ。

④賃貸借契約を結ぶ

契約書の内容を確認し、入居希望者が同意すれば、入居者と賃貸借契約を結びます。
契約を結ぶ際は、仲介を依頼した不動産会社が間に入って、契約内容を入居者に説明します。
双方が合意のうえで、それぞれ契約書に署名をしたら賃貸者契約の成立です。
契約の成立後は、入居者は初期費用を支払い、大家さんは領収書と物件の鍵を入居者に渡します。
仲介に入った不動産会社には、報酬として仲介手数料を支払います。
以上が賃貸借契約を結ぶまでの流れになります。

初めての大家業：管理委託とは何か？

賃貸物件の大家さんになると、物件を管理する必要があります。
物件の管理とは、たとえば以下のような業務になります。

●入居者募集
●賃貸借契約の締結・更新
●家賃の集金
●クレーム対応
●解約手続き・退去時の立ち会い

このほかにも、家賃を滞納された場合の督促など、さまざまな管理業務が発生します。
そのため、ほとんどの大家さんは管理業務を管理会社に委託しています。
管理会社に管理手数料を支払うことで、上記のような管理業務全般を委託できますよ。

管理委託のメリット

大家さんにとって、管理委託を選ぶメリットは以下の3つです。

●面倒な手間が省ける
●遠方の不動産でも運用ができる
●相談ができる

前述のとおり、物件の管理業務は多岐にわたるため、初めて大家業をする方にとっては負担が大きいでしょう。
しかし、管理委託をすることで、面倒な手間を省くことができ、大家業以外の本業にも専念できるでしょう。
また、遠方の不動産を所有している場合にも、管理委託は便利です。
管理のために何度も遠方の物件まで移動するとなると、時間も交通費もかさむため、管理委託にすることで、効率的に運用ができます。
複数の不動産を運用したい場合にもメリットがあるでしょう。
さらに、プロである管理会社に空き室対策などの相談もできるため、安定した賃貸経営が見込めますよ。

管理委託のデメリット

管理委託にするデメリットは、管理手数料がかかる点です。
管理手数料の相場は、家賃収入の5％ほどになります。
家賃収入とは、毎月の賃料に管理費と共益費を含んだ金額になります。
したがって、家賃収入が高いほど、管理手数料の金額も高くなります。
ただし、管理手数料については、大家さんと管理会社との話し合いで自由に決めることも可能です。
管理業務をどこまで依頼するかによっても、手数料の金額は変わってきますよ。
また、管理手数料以外に費用がかかる業務もあります。
たとえば、別途料金が発生する業務は以下のようなものがあります。

●原状回復費用
●室内設備の修繕・交換費用
●定期清掃・点検
●賃貸借契約の締結・更新

原状回復費用の目安は、単身向けの部屋で10万円～15万円ほどになります。
賃貸借契約の締結や更新については、仲介手数料として家賃の0.5か月～1か月ほどが目安ですよ。
そのほかの費用については、物件の状態によって金額が異なります。
管理委託は効率的に賃貸運用ができるというメリットがありますが、コストと収益のバランスを見て判断すると良いでしょう。

初めての大家業：自主管理とは何か？

自主管理とは、自らが賃貸物件の管理をすべておこなう管理方法のことを言います。
大家業を本業にしている方が、コスト削減のために自主管理をおこなうケースが多いです。
前述のとおり、多岐にわたる管理業務をすべて自分でこなす必要があるため、初めて大家業をする方にとっては、ハードルの高い管理方法と言えるでしょう。
自主管理をおこなうメリット・デメリットは下記のとおりです。

自主管理のメリット

自主管理のメリットはなんと言っても、管理手数料などのコストがかからない点でしょう。
家賃収入に対して管理手数料のコスト負担が大きい場合は、自主管理にすることで、キャッシュフローを改善できたケースもあります。
好立地の場所にあって募集を出せばすぐに入居者が集まる、物件状況を細かく把握したいという方は、自主管理が向いていると言えるでしょう。

自主管理のデメリット

自主管理のデメリットは、手間と時間がかかることです。
とくに、築古物件の場合は建物のメンテナンスや、入居者からの修繕依頼などで対応に追われる可能性があります。
入居者からのクレームなどで緊急の対応をすることもあるため、本業が別にある方は、両立が大変となるでしょう。
また、初めて大家業をする方が物件管理のノウハウがない状態で自主管理をするとなると、管理が行き届かずに入居者の満足度が下がり退居されてしまう可能性もあります。
そのため、自主管理にするかどうかは、ご自身の状況や労働時間などを考慮して判断すると良いでしょう。

まとめ

今回は、初めて大家業をする方に向けて、賃貸借契約までの流れと、管理委託や自主管理について解説いたしました。
大家さんになってから、入居者と賃貸借契約を結ぶまでは、入居者募集から契約成立までに4ステップあります。
入居者募集は一般的に不動産会社に仲介を依頼する方が多いです。
また物件の管理方法には、管理会社に管理業務を委託する「管理委託」と、自らすべての管理をおこなう「自主管理」があります。
管理業務は多岐にわたるため、初めて大家業に挑戦する方は、管理委託を選んだほうが安心して運用できるでしょう。
ぜひ、この記事を参考に、大家業をご検討ください。