不動産の売買契約における手付金とは？相場や種類について解説

近年では、不動産を購入する際に頭金なしの全額ローンを組む方が増えています。
頭金なしのフルローンときくと手元から出すお金はなにもないように思いますが、売買契約における手付金は現金で用意しなければなりません。
今回は不動産の売買契約において必要な手付金に焦点をあて、手付金とはどんなものか解説します。
これから不動産を購入しようとお考えの方はぜひ参考にご覧ください。

不動産の売買契約における「手付金」とは？

手付金とは不動産の売買契約時に、買主が売主に渡すお金のことをいいます。
不動産の売買契約では、契約を結んですぐに代金を支払い、不動産を所有できるわけではありません。
代金の支払いと不動産の引き渡しがおこなわれるのは、契約を結んだ後しばらく経ってからです。
こうした曖昧になり得る期間でも、法的関係を保てるようにと手付金を支払います。
また支払った手付金は、返還ではなく購入する不動産の取引金額の一部に充てることが多いです。
手付金は必ず現金での支払いであるため、諸費用とは別に手付金も現金で用意する必要があります。

手付金と申込証拠金の違い

手付金とよく比較されるものに「申込証拠金」があります。
双方の大きな違いは、法的効力があるかどうかです。
手付金は、売買契約を締結する際の契約成立の証拠となり、法的効力を持ちます。
一方で申込証拠金は、買主の購入意思を示すために売主に預けるお金で、はっきりとした法的な効力はありません。
売買契約の成立後、申込証拠金は手付金の一部に充てられ、契約が成立しなかった場合には全額返金されるのが一般的です。

手付金と頭金の違い

冒頭で手付金は必ず現金で支払うとご紹介しましたが、頭金も同様です。
頭金と手付金ではなにが違うのでしょうか？
大きな違いは「購入費用の一部に充てる目的」かどうかです。
頭金は売買代金の一部を現金で負担して、残代金はローン契約により支払うというものです。
はじめから購入代金に充当する目的で支払いますが、手付金はあくまでも取引金額の一部を預け、契約の証や契約の解除の目的での支払いとなります。
また手付金が持つような法的効力はありません。

手付金と諸費用の違い

不動産を購入する際には、仲介手数料や印紙代などの「諸費用」がかかります。
諸費用とは、物件価格とは別に不動産購入にかかる税金や保険料、手数料などの総称です。
一般的に諸費用は現金で支払う必要があります。
住宅ローンに組み込んで借り入れできるプランもありますが、金融機関によっては金利が割高になるケースもあるため、できる限り現金で準備しましょう。

不動産の売買契約における手付金の種類

手付金は3つの種類にわけられます。
それぞれがどんな意味合いをもつのか見てみましょう。

手付金の種類1：証約手付
売買契約が締結されたことを、手付金の支払いにより明確にします。

手付金の種類2：解約手付
買主は、手付金を放棄することで契約の解除が可能となります。
売主からの解除であれば、手付金の倍額を買主に支払うことで解約が可能です。

手付金の種類3：違約手付
売主は、買主に手付金を返還するとともに、さらに手付金と同額を支払うことで解約ができます。
買主からの解除であれば、手付金を放棄することで解約が可能です。
以上が手付金の役割です。
種類は3つありますが、宅地建物取引業法では常に購入者保護の観点から、手付金は基本的に「解約手付」としての意味合いになります。
ただし、この解約手付は「相手方が履行に着手するまで」の期間に限定されており、いつでも自由に解約ができるわけではありません。

「相手方が履行に着手するまで」の意味とは？

先ほど解約手付を交わす際には「相手方が履行に着手するまで」の期間に限定されていることが多いとご紹介しました。
履行とは、「客観的に外部から認識し得るような形で、履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」と過去に解釈されています。（最高裁判決昭和40年11月24日）
たとえば、売主が物件を引き渡したとき（外部から認識し得るような形）や、所有権移転登記申請手続きに着手したとき（欠くことのできない前提行為）などが挙げられるでしょう。
また「建築材料を発注した場合」や「工事に着手した場合」などが含まれるケースもあるため、注意が必要です。

解約できる期限が過ぎたらどうなる？

万が一、履行に着手されており解約期限が過ぎてしまった場合にはどうなるのでしょうか？
その場合「解約手付」による解約ができず、「違約解約（契約違反での解除）」となってしまい、違約金が発生してしまいます。
違約金の相場は、物件の売買金額の10～20％ほどが一般的です。
さらに注意したいのが、違約金は実際の損害額の大小に関係なく定められた額を支払わないといけないことです。
たとえば、物件の売買金額が3,000万円だった場合に違約金10％（300万円）であれば、実際の損害額が300万円より高くても低くても、違約した側が300万円を支払わなければなりません。
こうした事態を避けるためにも、あらかじめ売買契約の内容を確認しておくことが大切です。

不動産の売買契約における手付金の相場

手付金の意味を理解したところで、いくら準備したら良いのかを解説します。

手付金の保全措置

手付金の相場を知る前に、手付金の保全措置について理解しておく必要があります。
手付金の保全措置とは、売主である不動産会社が倒産した場合などに、支払った手付金が買主のもとに必ず戻ってくるように保証する制度です。
不動産の売買契約においては、手付金もそれなりに高い金額になります。
そんな中、手付金を預けている不動産会社が倒産すると、買主は「手付金はどうなるの？」と不安でいっぱいになるでしょう。
こうした事態から買主を守るために、手付金の保全措置があります。
この手付金の保全措置は、不動産購入時に支払った手付金が一定の金額を超える場合に、受け取った不動産会社に生じる義務です。

手付金の相場は？

一般的に手付金の相場は、売買金額の1割未満とされています。
買主が用意できる金額で売主との相談のうえ決定されますが、あまりに低い金額だと、売主と買主の双方にとって解約が容易になるというリスクがあります。
一方で手付金が売買金額の1割を超えると、先ほど解説した保全措置の義務が生じてしまうため、低すぎず高すぎない金額設定が必要です。

手付金を支払うタイミング

手付金を支払うタイミングは、「重要事項説明・売買契約」をおこなうときが基本です。
この時点では、住宅ローンの融資実行はされていません。
そのため、自己資金として物件価格の5～10％以上を用意する必要があります。
預貯金が少なく、どうしても現金で準備できないという方は、親戚や家族から一時的に借用するのも1つの方法です。

手付金の支払い後に住宅ローン審査に落ちた場合

手付金を支払うタイミングは、住宅ローンの本審査前です。
そのため手付金を支払ったあとで、ローン審査に落ちてしまう可能性もあるでしょう。
その場合には、不動産売買契約書にて「住宅ローン審査に落ちた場合はペナルティなしで契約の解除が可能」「手付金もそのまま買主へ戻ってくる」という特約が設けられているため心配ありません。
ただし審査に落ちた理由が「嘘の申し込みをした」など買主の過失による場合、特約の対象外となる可能性があります。

まとめ

不動産の売買契約における手付金には「解約手付」の意味合いがあり、買主からの契約解除をする際は、手付金を放棄することにより可能です。
ただし解約手付を利用するには期日が設けられています。
「履行に着手するまで」の意味をしっかり理解しておくことが重要でしょう。