建築確認前の建売はなぜ契約できない？完成前の取引がNGな理由

「希望の立地に建売住宅が建つけれど、完成前に契約できるのかな？」そのように考える方も少なくありません。
早く契約することで、売主と買主、双方にメリットがありそうですよね。
しかし建築確認前の建売住宅は、契約の締結ができないので注意しなければなりません。
この記事では建築確認前の建売住宅は契約できないことをテーマに、建売住宅と注文住宅の違いや、建築条件付き土地として契約できるケースをお伝えします。
新築戸建ての購入を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

建築確認前の建売はなぜ契約できない？

一般的に建築確認前の建売は、新築戸建てとして広告や契約ができない住宅です。
建築確認前に売買契約を締結することは、宅地建物取引業法により禁止されています。
建売の分譲計画が開始された段階で、「完成前に購入したい」と考える方がいらっしゃいますが、契約の締結はできないので注意なさってください。
また、建物の完成前に売り出すことを「青田売り」と呼びます。
青田売りは新築の分譲マンションや一戸建ての販売方法として用いられるのが一般的です。
売主にとって早期の契約につながり、販売代金を早く手に入れられるというメリットがありますが、買主にはデメリットが生じるため注意が必要です。
青田売りの場合、完成イメージを建築パースなどで伝え、販売活動をおこないます。
しかし、あくまでもイメージとなるため、最終的にどのような仕上がりになるのかは把握できません。
なんらかのトラブルが起き、当初の設計とは違う仕様になることが考えられるでしょう。
そのため宅地建物取引業法では、建築確認前に広告を出すことを違反としているのです。
建築確認が済んだ建売は、建築確認番号もしくは開発許可番号が記されているので確認なさってください。
また建物の青田売りでも、トラブルを防止するため、宅地建物取引業法では建築確認完了後でないと契約を締結することはできないとされています。
建物が未完成の場合は自由な取引ができず、広告の時期や制限があったり、契約時期の制限が課せられたりしているからです。
建売の場合も、建築確認前の未完成の状態で取引する際は、契約締結の時期が制限されていることを覚えておきましょう。

契約前に知っておきたい建築確認前における建売と注文住宅の違いは？

次に契約前に知っておきたい、建築確認前における建売住宅と注文住宅の違いを見ていきましょう。

建売とは？

建売住宅は土地と建物がセットになって販売される住宅です。
広い土地を区画整理して建築されるため、同じような仕上がりとなります。
間取りや仕様などがあらかじめ決まった状態で建築されるため、見た目が似ている住宅が建ち並ぶでしょう。
大型の分譲地なら100区画以上の建売住宅が建つこともありますが、その一方で1棟売りになっているケースも多いです。

メリットとデメリットは？

大きなメリットは、注文住宅に比べて割安になるところです。
材料をまとめて購入したり建築コストを抑えたりしているので、同じスペックで注文住宅を建てた場合と比べ、お得に購入できます。
また土地と建物がセットになっていることはもちろん、完成済みの住宅を契約するため、手続きの手間を省けるのもメリットです。
注文住宅の場合、土地選びからハウスメーカーや工務店の選定、間取りや設備などの仕様決めがあります。
ハウスメーカーや工務店、金融機関との契約を含めると、たくさんの時間を費やすのがデメリットです。
しかし建売なら引き渡しまでがスムーズなので、早くマイホームに入居できます。
「家づくりに時間をかけたくない」「早く入居したい」という方は、建売住宅を検討なさってください。
デメリットは、間取りや仕様を選べないところです。
あらかじめ決まった建て方で建築されるため、設計の自由度が低くなります。
また一般的に完成後の売り出しとなるため、建築途中を見学できないのもデメリットになるでしょう。

注文住宅とは？

注文住宅の場合はハウスメーカーや工務店、好きな業者に家づくりを依頼します。
「地震に強い家」や「高気密高断熱の家」など、ハウスメーカーや工務店によって得意分野が異なるため、予算やライフスタイルに応じた家づくりをおこなうことが可能です。

メリットとデメリットは？

建売と違い、家のすべての仕様を自分好みにできるのがメリットです。
キッチンのメーカーやクロスの種類、外構のデザインなどを選べ、設計の自由度が高くなります。
「自分だけの城を手に入れたい」「家づくりにこだわりたい」という方は、注文住宅が向いているでしょう。
しかし、用地取得や仕入れをまとめてできない注文住宅は、建売に比べて割高になります。
設計の自由度が高い分、あれもこれもと追加し、予算オーバーになりやすいのもデメリットです。

建築確認前の建売でも建築条件付き土地として契約できる？

建築確認前の建売であっても、開発許可が下りていれば、建築条件付き土地として契約できるケースがあります。

建築確認前における建築条件付き土地とは

建築条件付き土地とは、住宅を建てるハウスメーカーや工務店が決まっている土地です。
ハウスメーカーや工務店が、建築請負契約を前提に売り出している土地に多く、売建住宅と呼ばれることもあります。
つまり建築条件付き土地は、購入する条件として、「指定したハウスメーカーや工務店で建物を建ててくださいね」という決まりがあるということです。
そのため、依頼したいハウスメーカーや工務店がある場合は、建築条件付き土地は不向きかもしれません。

メリットとデメリットは？

建築条件付き土地の大きなメリットは、注文住宅ほどの自由度はなくても、フリープランが可能になる点です。
建売のようにすべての仕様が決まっているわけではないので、建築確認前であれば、プランによって自分好みの仕様にすることができます。
依頼する業者によって、間取りのみを選べたり設備だけを好きなメーカーにできたり、両方が可能だったりするので、請負先の情報をチェックしておくと良いでしょう。
注文住宅に比べて、お得にマイホームを手に入れられるのが建築条件付き土地を選ぶメリットですね。
その一方、建築確認申請がされてしまうとフリープランにできないのがデメリットです。
プランや仕様決めも、あらかじめ決まった期間ですべて決定しなければなりません。
一般的に建築条件付き土地の多くは、土地の契約後3か月以内に建築請負契約を締結する必要があります。
忙しい合間を縫って家づくりをおこなわなくてはならず、仕事や子育てをしている方にとって、とてもタイトなスケジュールになるでしょう。
また、万が一期限を過ぎてしまった場合、契約自体が白紙になる可能性があります。
短い期間で間取りや設備、仕様などをすべて決定する必要があるのも、大きなデメリットですね。
「家づくりをスピーディーにおこないたい」「建築会社にこだわりがない」といった方は、建築条件付き土地に向いているかもしれません。
注文住宅に比べてお得にマイホームを建てられる反面、家づくりの検討時間が短くなることを、建築条件付き土地のデメリットとして理解しておく必要があります。

まとめ

この記事では新築戸建ての購入を検討中の方に向け、建築確認前の建売住宅は契約できないことをテーマに、建売と注文住宅の違いなどをお伝えしました。
タイミングによっては建築条件付き土地として契約できる場合がありますが、気に入った土地に建売住宅が建つことを知っても、建築確認前は契約できないので注意が必要です。
今回ご紹介した内容を参考にしていただき、理想のマイホームを手に入れてください。