土地選びの基準における用途地域・建築制限・接道について解説

土地の購入を検討している人にとって、土地選びの基準となる情報はほしいものです。
お気に入りの土地を見つけて何か建物を建てたいと思っても、制限があれば建てることができません。
そこで本記事では、土地選びの基準で必要な用途地域、建築制限、接道について解説します。
特に用途地域の種類は多すぎるため、購入予定の土地は何に使うのかで判断してください。

土地選びの基準において用途地域とはなにか？

そもそも用途地域とは何でしょうか？
土地選びのために土台となる情報で、知らないうちに用途地域にしたがって利用していることでしょう。
まずは概要を理解してから、詳細を確認してください。

概要

用途地域とは、建物の用途を定めた地域を指します。
住環境を整えるのが目的であり、区分されることで用途地域に住む人は快適に過ごせるのが特徴です。
都市計画法によって定められていて、各自治体が区域区分を決めています。
仮に用途地域がなかった場合は大変で、好きな場所に好きな建物が建ってしまうため危険です。
たとえば快適に暮らせる閑静な住宅街に、騒音が響く工場が建ってしまうかもしれません。
しっかり区分しないと景観も崩れ、住みにくい環境になってしまいます。

種類

用途地域は住居系・商業系・工業系の3種類になります。
土地選びの基準になるため、まずは何系の土地を購入するかを決めましょう。
決めたら種類別の適した地域を探して、内容を確認してください。
住居系を選んだ場合は、第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域の8種類になります。
選ぶ地域によって建築できるものとできないものが明記されていて、床面積と高さのルールも異なるのが特徴です。
商業系を選んだ場合は、近隣商業地域・商業地域の2種類になります。
スーパーマーケットや百貨店、映画館などの商業施設が多く、生活するうえで頻繁に利用するエリアです。
工業系は工業に適した準工業地域・工業地域・工業専用地域の3種類になります。
種類によって建築できたものが認められなくなったり、建築が認められなかったものができたりするのがポイントです。
計13種類の中から、適した用途地域を選択してください。

用途制限

建築基準法の規定によって、用途制限があります。
たとえば、工業専用地域を除いて住宅・共同住宅・兼用住宅・寄宿舎・下宿が建築できます。
兼用住宅に関しては細かな用途制限があり、延床面積の2分の1未満で床面積の50㎡以下でなければなりません。
特に第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域はルールが厳しく、公共施設や学校、病院などしか建てられないのが特徴です。
遊戯施設と工場倉庫になると、ルールが多くて特定の用途地域でなければなりません。

土地選びの基準における建築制限

続いて建築制限について解説します。
建築するための注意点として専門用語が出てきますが、土地の購入において必要な知識です。
どんなルールで、どんな目的なのかを把握しましょう。

建ぺい率と容積率

建ぺい率は、敷地面積の中に建てられた建築面積の割合を指します。
上限が決まっているため、敷地をフル活用して建物を建ててはいけません。
たとえば100㎡の敷地で建ぺい率が70％の場合、80㎡もする建物は不可能です。
「敷地は自分の物だからどう使おうが自由だ」というわけにはいかず、決められた範囲でしか建てられません。
また、容積率は延床面積の敷地面積に対する割合で、建物の規模や高さが制限されたなかで建設します。
たとえば100㎡の敷地で容積率が70％の場合、1階が40㎡で2階が30㎡の建物だったり、1階と2階が30㎡で3階が10㎡でも建設可能です。

目的

建築制限の目的は、人々が安全に生活することにあります。
自然の恩恵は受け入れるようにし、自然の災害は防ぐようにするのが特徴です。
たとえば自然の恩恵として、通気性や日当たりを適度に確保できます。
しっかりと制限されていないと風が通らなくて空気がよどんだり、建物が邪魔で日当たりが悪くなったりして住環境が守られません。
自然の災害は地震や火事で、建物の距離が近くて密集すると被害が広がりやすいです。
何年何十年もストレスなく安心して利用できる土地にするために、制限されています。

斜線制限

建築制限は幅広く、斜線制限（北側・隣地・道路）があります。
斜線制限とは、建築する建物を横から見て斜線で切り取り、高さをおさえることです。
するとすべての建物に風のとおり道と日当たりの確保ができ、安心な生活を送れます。
たとえば北側斜線制限だと北側から斜線を引き、建物の高さに問題がないかを確認するのが特徴です。
建築するときは北側にある建物の日当たりを邪魔しないようにするため、希望していた高さ通りに設計できる保障はありません。
土地を購入する前に制限の内容を確認し、決められた範囲で活用しましょう。

土地選びの基準における接道義務

接道義務を果たさなければ、建築できないルールがあります。
都市計画区域内で適用されるため、土地の購入で該当する場合は確認してください。

内容

接道義務とは、建築基準法によって建物を建てるときに決められ、「幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならない」というルールです。
仮に幅員4m未満の道路に2m未満で間口に接していると、道の幅が狭くなって通行に支障をきたします。
救急車や消防車などの通行を妨げてしまうのを防ぐのが目的で、接道義務を果たさなければ建築ができません。
再建築不可物件になると、融資が付かないため注意してください。
他にも道路は風のとおり道や日照を確保するための役割があり、住環境において大切な要素です。
もし接道義務を果たしているかがわからない場合は、公図を使用してください。
公図とは、日本中の土地の情報が細かく記載されている図面で、位置関係がすぐにわかります。
取得するには公図を管理している法務局に行くか、インターネットや郵送で申請して取り寄せる方法の2つです。
状況によって幅員に加算されない場合があるため、自力で計測するのではなく公図を使用してください。

旗竿地

建物が建つ土地が密集していると、整形地と旗竿地の関係が生まれます。
整形地は幅員4m以上の道路に接している四角形の土地で、旗竿地は細長い路地の先にある旗の形をした土地です。
整形地の後ろに建つことによって、周囲は建物で囲まれている場合が多くあります。
道路に2m以上接しなければならない接道義務に加え、細い路地の専用通路は2m以上の道幅が必要です。
建築の際には重機が通る道が狭いことでコストがかかりますが、整形地と比べて約20％も安い価格で購入できます。
また、ファミリー層が暮らすなら家を出てすぐに道路にならないため、小さな子どもがいても安全を確保できるのが特徴です。

状況確認

接道は公道と私道の2つがあり、土地の価値が変化してしまいます。
公道は国または地方自治体が管理していて、私道は個人または法人が管理している道路です。
そのなかでも私道は費用がかかり、道路整備・税金・インフラ整備の負担があります。
費用は所有者または共有者が支払いますが、共用で使ったりとおり抜けしたりする私道は非課税対象です。
しかし一目では公道と私道の判断が難しく、すでに誰かが所有している私道は利用できません。
所有者からすると数回程度の利用だと気付きませんが、長時間の駐車の場合は注意されます。
私道を無断で使用するとトラブルが発生するため、土地の購入時には法務局や役場で確認したり、公図を取ったりしてください。

まとめ

土地選びの基準において用途地域、建築制限、接道義務を解説しました。
お気に入りのエリアで好条件な土地を見つけたとしても、基準をクリアしないと建築にトラブルが発生します。
理想的な暮らしを実現するために、土地における注意点は確認しておきましょう。