中古マンションの選び方！チェックすべきポイントはどこ？

中古マンションは、選択肢の多さやお手頃な価格帯が大きな魅力です。
そのため、「マイホームには中古マンションを選びたい」そのように考える方もいらっしゃるでしょう。
ただし購入する際は、気を付けるべきポイントがいくつかあります。
この記事では中古マンションの選び方で注意したい、耐震基準と管理状態、修繕積立金についてお伝えします。

中古マンションの選び方でチェックすべき耐震基準

まずは中古マンションの選び方のコツ、耐震基準について詳しく見ていきましょう。
家探しをしていると、「旧耐震基準」や「新耐震基準」といった言葉を耳にしませんか？
新耐震基準は1981年（昭和56年）6月1日に改正された建築基準法のことで、その年を境に、旧耐震基準と新耐震基準にわけられます。

耐震基準とは？

耐震基準とは地震が起きても家が倒壊しないよう、どのように建てるのかを定めた基準です。
耐震基準は大きな地震をきっかけに、より厳しい基準へ改正されています。
大きく改正されたのは、1978年（昭和53年）の宮城県沖地震が起きたときで、家屋の倒壊被害が多かったため、国が耐震基準を見直すきっかけになりました。
そして1981年（昭和56年）6月1日に新耐震基準が施行され、家を建てる際は新しい基準で建てることが義務となったのです。

旧耐震基準

旧耐震基準では震度5強程度の地震でも、倒壊・崩壊しないことが条件です。
外壁などにひびが入っても、倒壊・崩壊しなければ良いという定義のため、巨大地震が起きることを考えるとやや不安が残ります。
ちなみに1995年（平成7年）に起きた阪神淡路大震災では、震度7の地震が発生しました。
倒壊・崩壊した建物のほとんどが旧耐震基準で建てられたもので、耐震性の低さが顕著に現れています。

新耐震基準

新耐震基準では、震度5強程度の地震でほとんど倒壊せず、震度6強から7程度でも倒壊・崩壊しないことが条件です。
そのため震度5強程度の地震があっても、ひび割れ程度の被害になるように建築されています。
中古マンションを選びたいときは、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認を受けた物件が安心といえるでしょう。

改正前の物件でも耐震補強をしてあれば問題ない

中古マンションの選び方として、新耐震基準の物件がおすすめとお伝えしましたが、改正前でも耐震補強をしてあれば問題ありません。
耐震補強されている中古マンションなら、現行の耐震基準と同等の耐震性を持っているからです。
1981（昭和56年）6月1日以前に建築確認を受けた物件を選びたい場合は、耐震補強の有無を確認なさってください。
地震大国と呼ばれる日本に住んでいる以上、地震の被害に合う可能性はゼロではありません。
そのため耐震基準をベースに物件選びをおこなうことが大切です。
リノベーションやリフォームされた中古マンションもあるので、見た目の美しさも兼ね備えた物件に巡り合える可能性があるでしょう。

中古マンションの選び方でポイントとなる管理状態

次に中古マンションの選び方でポイントとなる、管理状態について見ていきます。
「マンションは管理を買う」という言葉どおり、管理状態は資産価値や生活のしやすさに影響するからです。

エントランスや掲示板

管理状態をチェックすべき場所としてまず挙げられるのが、エントランスです。
「マンションの顔」といわれるほど、エントランスの管理状態の良し悪しは第一印象を左右します。
しっかりと清掃されているか、タイルや壁にひび割れはないかなどを確認なさってください。
また、エントランスに管理組合からのお知らせなどが掲載された掲示板がある場合も、状態をチェックしましょう。
紙が色褪せていたり破れていたり、長期間手つかずの状態でないかを調べれば、管理組合の活動状況が見えてきます。

自転車置き場や駐車場

中古マンションの選び方として、自転車置き場や駐車場の状態もポイントです。
自転車は整頓されているか、駐車場にゴミは落ちていないか、通行の妨げになるような停め方をしている車はないかを確認します。
また、自転車には入居者用の登録シール（駐輪許可シール）の貼付が必要な中古マンションもあります。
放置自転車の有無がわかるので、併せてチェックすると良いでしょう。

ゴミ置き場

ゴミ置き場も管理状態が顕著に現れる場所です。
ゴミが散乱していないか、収集日以外にゴミが出されていないかをチェックします。
ゴミ置き場の使い方が悪ければ、管理会社がきちんと注意喚起をしていない可能性があるので、必ず確認するのがおすすめです。

エレベーターホールや共用廊下

中古マンションを選びたい場合は、内覧時にエレベーターホールや共用廊下も見ておきます。
清掃がしっかりおこなわれているかどうかはもちろん、私物が置かれていないかも確認なさってください。
エレベーターホールや共用廊下といった共用部分は、住民全員で使用する場所です。
私物が置かれていることで、災害が発生したときにスムーズに避難できなかったり、ケガをしたりする恐れがあります。
住民以外の立場で見れば「私物が置いてあるな」くらいにしか感じませんが、実際に住んでみると気になるものです。
景観にも影響するので、中古マンションの選び方のポイントとして覚えておきましょう。

中古マンションの選び方として知っておきたい修繕積立金

最後に中古マンションの選び方として知っておきたい、修繕積立金についてご紹介します。
中古マンションを購入して区分所有者になると、修繕積立金と管理費の支払いが必要です。
修繕積立金はマンションの外壁や共用部分、自転車置き場や駐車場などの修繕やメンテナンス、定期的に実施される大規模修繕の費用に充当されます。
しかし修繕積立金はマンションによって金額が異なるため、「できれば安いマンションを選びたい」という方もいらっしゃるのではないでしょうか？
しかし、安い＝良いマンションというわけではありません。
一般的に修繕積立金は、マンションの規模やエレベーターの数、機械式駐車場の有無などによって異なります。
エレベーターなど維持費がかかる設備がないマンションなら安く、設備が充実している場合はその分割高になる可能性が高いでしょう。
そのため修繕積立金は、将来の大規模修繕のために適正な額を積み立てることが大切です。
安すぎる場合は適切な修繕工事がおこなわれず、資産価値や安全性が低下してしまうかもしれません。

修繕積立金はどう確認する？

国土交通省が公表している「平成30年度マンション総合調査結果から見たマンション居住と管理の状況」では、修繕積立金が不足しているマンションが多くありました。
そのため中古マンションを選びたい場合は、修繕積立金に不足や滞納がないかどうかをチェックなさってください。
修繕積立金は、マンションの管理組合が所有している「重要事項に関する調査報告書」を閲覧すれば把握できます。
不動産会社や仲介会社をとおして取得することが可能です。
不足や滞納が長期間続いている場合は、計画どおりの修繕ができない可能性があるので注意しましょう。

まとめ

この記事では中古マンションを選びたい方に向け、選び方で注意したい、耐震基準と管理状態、修繕積立金について詳しくお伝えしました。
マンション選びにはコツや注意点がありますが、中古ならではの気を付けたいポイントがたくさんあります。
今回ご紹介した内容を参考にしていただき、理想の暮らしを送れる中古マンションを選びましょう。