投資用不動産の購入を検討されている方、損益分岐点をご存じでしょうか？
不動産投資において計算しておきたい数字こそ損益分岐点。
この数字をわかっていれば運用の想定時にとても便利です。
そこで今回は不動産投資において知っておきたい損益分岐点とその計算方法について解説していきます。
不動産投資における損益分岐点とは
＜損益分岐点とは＞
損益分岐点は不動産投資のみにおいて用いる用語ではなく、一般的な経済指標となる数字のことです。
損益分岐点とは書いて字のごとく利益が赤字になるのか黒字になるのかが分岐する、売上高0円を指す地点です。
つまりこの点よりも下回る場合は赤字となり、上回る場合は黒字になります。
＜不動産における損益分岐点＞
損益分岐点を不動産として考えると、投資用不動産においてアパート経営をしたときに、家賃収入の売り上げがどうなるのかを計算していきます。
家賃収入が費用を上回ることができれば黒字、家賃収入が費用を下回れば赤字ということです。
不動産投資における損益分岐点の計算方法
＜損益分岐点の計算方法＞
一般的な損益分岐点の計算式は
損益分岐点=固定費÷｛1－（変動費÷売上高）｝
となりますが、不動産投資における考え方は少し異なります。
＜不動産投資のアパート経営における損益分岐点＞
アパート経営における損益分岐点は入居率の計算となります。
つまりごと月のアパート経営諸経費とローン返済額が家賃収入のいくらあれば事足りるのかを計算するということです。
損益分岐点＝（アパート経営の月額諸経費＋月々のローン返済額）÷家賃収入
上記の計算式によって月々何％の入居率を維持すれば赤字にならないのかを求めることができます。
＜売却時の損益分岐点＞
不動産投資物件における収入は売却額＋家賃収入で求めることができます。
支出としてはかかった諸経費＋ローン返済額＋維持費となります。
ここで出した収入から支出を差し引いた金額が売上高ということになります。
これがマイナスであれば赤字ですし、プラスであれば黒字ということが分かります。
ここから損益分岐点をマイナスであれば元値へ足し、プラスであれば元値から引くことで計算することができます。
＜所有期間が長いほど有利＞
不動産投資物件は長く所有するほど家賃が蓄積され、ローン返済額も減っている関係から損をしづらくなります。
短期間での売買はローン返済が進んでいない上に家賃収入の蓄積もないため収支のバランスがきびしくなり損をしやすい状態になります。
＜将来性のある立地を選ぶ＞
不動産投資物件は長く所有するほど損をしにくいものですので、長期的な目で物件を見る必要があります。
そこで将来的にみて住居として需要のある土地の不動産を購入することが必要です。
需要が無ければそれだけ値下げをしなくてはならなくなるので、人口動向や土地開発などの情報は定期的にチェックしておきたいところです。
まとめ
不動産投資における損益分岐点とその計算方法について解説してきました。
不動産における損益分岐点は物件の価格・諸経費・家賃収入・諸経費などを考慮して算出する必要があります。
損をしないためにも一度計算しておきたい数字ですね。
不動産投資についてなにかお困りでしたら、私たち株式会社リノ・エステートまで、お気軽にご相談ください。
